АНАЛИТИКА

Для понимания текущей ситуации на рынке недвижимости и принятия стратегически важных и своевременных решений нашим клиентам необходима качественная аналитика. В данном разделе компания "Renaissance Realty" планирует публиковать собственные регулярные обзоры по элитной городской, загородной и коммерческой недвижимости. В них будет представлена информация о текущем состоянии рынка, перспективах его дальнейшего развития, факторах макросреды, влияющих на это развитие, о принципах сегментации рынка и т.п.

Классификация городской недвижимости Классификация загородной недвижимости Обзор рынка московских пентхаусов Обзор рынка офисной недвижимости за первое полугодие 2005 года. Классификация городской недвижимости. (2008 г.) В последнее время прослеживается тенденция к более четкому сегментированию рынка недвижимости. До недавнего времени не было ясного различия между элитной недвижимостью и бизнес-классом. За счет этого зачастую очевидный бизнес-класс позиционировался как элитное жилье и выставлялся по завышенным ценам. Застройщикам, а вместе с ними и риэлторам, необходимо четкое понимание того, что они строят и продают - ответы на эти вопросы необходимы для успешного жилищного девелопмента на пока еще не застроенных престижных площадках в центре Москвы. Кроме того, в последнее время сами потребители стали интересоваться классификацией элитной недвижимости. А это уже заставляет риэлторов и строителей всерьез задуматься над созданием единой системы. Сейчас многие игроки рынка выработали критерии, позволяющие отличать настоящую "элиту" от бизнес-класса. Однако каждая компания делит рынок дорогого жилья на несколько сегментов по своему усмотрению. Одни подразделяют элитную недвижимость на классы - "де люкс" и "премиум", другие - на категории А, В и С. Здесь мы дадим собственную классификацию. Во-первых, разделим все жилье на три группы: элитное, бизнес-класс и эконом-класс. И остановимся на первых двух группах - элитном жилье и бизнес-классе, поскольку именно этими сегментами рынка мы непосредственно занимаемся. В группе элитного жилья выделим еще три подгруппы: de luxe, luxe и premium (соответственно, классы А, А- и В). Таким образом сейчас мы дадим характеристику четырем классам недвижимости: элита (de luxe, luxe, premium) и отдельно - бизнес-класс. Начнем с того, что определим критерии, по которым объект следует относить к тому или иному классу: Месторасположение. Архитектурно-планировочные решения. Техническое оснащение. Наличие равноценного окружения и избранность жильцов (фейс-контроль) Минимальная площадь квартир. Является ли дом новостройкой или реконструкцией. Наличие подземного паркинга/количество парковочных мест на одну квартиру. Инфраструктура, окружение. Что касается цены за кв.м., то здесь мы намеренно не сделали ее одним из критериев, исходя из того, что не цена определяет класс дома, а наоборот: цена напрямую зависит от того, какой категории соответствуют параметры дома. De luxe (или класс А). Месторасположение: Остоженка, Пречистенка, Арбат, Патриаршие пруды. Уникальная архитектура здания, высота потолка от 3,3 м., высокое качество строительных и отделочных материалов. Техническое оснащение самое современное и передовое. Равноценное окружение, в анклаве других домов того же класса. Характерная черта данного класса - однородный социальный состав жильцов - здесь проводится фейс-контроль потенциальных покупателей. Минимальная площадь квартир от 200 кв.м. Дом является новостройкой. Наличие подземного паркинга, не менее двух м/мест на квартиру. Инфраструктура чаще всего ограничена такими небольшими элементами, как индивидуальные техническо-бытовые помещения, небольшой кафе-бар, холл для приема гостей, каминный зал, комната для водителей. На данный момент небольшое количество квартир в доме не является критерием элитности. Например, если раньше к классу De luxe относились только малоквартирные клубные дома, то сейчас это могут быть и крупные проекты, такие как «Остоженка Парк Палас». Цены на квартиры в таких домах варьируются от 25 000 до 75 000$ за кв.м. (здесь и далее цены приводятся на текущий момент) Название, адрес Стоимость, $/кв.м. Дворянское гнездо (Б.Левшинский пер. 11) От 65 000 Course house (Курсовой пер.) От 50 000 Crystal house (Коробейников переулок, вл.1,2) От 44 000 Остоженка Парк Палас (Коробейников переулок,1/2) От 25 000 Дворянское гнездо                                                        Course house             Crystal house                                                         Остоженка Парк Палас             Luxe (или класс А -). К местоположению класса А добавляются остальные направления в пределах Садового кольца и набережные Москвы-реки, окрестности Плющихи, Замоскворечье, Сретенка, Цветной бульвар, Чистые пруды. Отличается от класса de luxe не таким жестким фейс-контролем потенциальных покупателей, а также выбором отделочных материалов и инженерных коммуникаций менее престижных фирм-производителей. Цены на квартиры в таких домах варьируются от 20 000 до 38 000$ за кв.м. Примеры: Название, адрес Стоимость, $/кв.м. Коперник (Большая Якиманка, 22) От 30 000 Онегин (Малая Полянка, 2/3 ) От 27 000 Аквамарин (Озерковская наб., 26) От 20 000 Коперник                                                              Онегин             Аквамарин Premium (или класс В). К местоположению класса А- добавляются Красная Пресня и Таганка. Уникальная архитектура, высота потолков от 3-х метров, используются менее дорогие строительные и отделочные материалы, чем в классе De luxe и Luxe. Наличие современных инженерных коммуникаций, но от менее престижных фирм производителей чем в классах De luxe и Luxe. Однородный социальный состав жителей дома сохраняется, хотя строгого фейс-контроля здесь не ведется. Минимальная площадь квартир 100-150 кв.м. Здание может быть как новым домом, так и отреконструированным особняком. Подземного паркинга может и не быть, вместо него может использоваться наземная охраняемая парковка (например, в случае реконструкции). Инфраструктура может отсутствовать. Цены варьируются от 10 000 до 25 000 за кв.м. Примеры: Название, адрес Стоимость, $/кв.м. Дом на Тишинке (Б. Тишинский пер., 10) От 18 000 Дом на Девичьем поле (Большая Пироговская д.6 к.2) От 17 000 Дом на Тишинке                                                    Дом на Девичьем поле             Бизнес-класс. Дома бизнес-класса могут располагаться как в ЦАО, так и в других престижных районах Москвы (преимущественно на Западе и Юго-Западе): Кунцево, Кутузовский и Ленинский проспекты, Мосфильмовская улица, Пр-т Вернадского и др. Типовая архитектура, индивидуальной архитектуры проекта может и не быть. Современные планировки, высота потолков в пределах 3 метров. Современное техническое оснащение. Фейс-контроля покупателей не проводится, за исключением единичных объектов. Минимальная площадь квартир от 100 кв.м. Дом является новостройкой. В новых домах бизнес-класса обычно предусмотрена подземная парковка, с учетом не менее 1 парковочного места на каждую квартиру. Наличие однородной социальной среды не обязательно. Такие дома отличаются развитой социальной инфраструктурой, включающей: бассейны, тренажерные залы, салоны красоты, парикмахерские, детские игровые площадки и комнаты, SPA-салоны. Цены на квартиры в домах бизнес-класса варьируются от 7 000 до 15 000 $ за кв.м. Примеры: Название, адрес Стоимость, $/кв.м. Шмитовский 16 (Шмитовский пр., 16) От 9 000 Дом на ул. Дмитрия Ульянова, вл.31 От 8 000 Шмитовский 16                                                     Дом на ул. Дмитрия Ульянова